Un Lavallois de 46 ans, Constantin Niphakis, a été reconnu coupable lundi, au palais de justice de Montréal, de huit chefs d'accusation de fraude ayant permis de soutirer plus d'un million de dollars à huit propriétaires du Grand Montréal.
Le verdict met fin à un calvaire qui dure depuis près d'une décennie pour des victimes dont plusieurs, âgées et vulnérables, avaient répondu à une publicité radiophonique au slogan alléchant : « J'achète des maisons... CA$H ». L'audience de détermination de la peine se tiendra l'an prochain; la loi prévoit un minimum de deux ans de pénitencier pour une fraude dépassant le million de dollars.
Un stratagème rodé, une arnaque de A à Z
Le modus operandi était simple et redoutablement efficace. Constantin Niphakis promettait d'acheter la maison immédiatement : la moitié de la somme à la signature, le solde un an plus tard, une fois les rénovations effectuées. Puis il s'évaporait dans la brume après le premier versement, sans jamais accomplir les travaux promis.
« Il a abusé de la confiance de tout le monde. Il a menti sur toute la ligne. C'est un arnaqueur de luxe. De A à Z », a lancé Eugène St-Germain, 78 ans, en mêlée de presse. Le vieil homme a mené une bataille de dix ans pour que justice soit rendue.
Six des huit victimes, dont M. St-Germain, ont contacté le fraudeur après avoir entendu son message à la radio ou vu ses affiches. « Ça disait : que ce soit un héritage, une maison brisée, un feu, n'importe quoi, on achète toutes sortes de maisons. Ma sœur était décédée. Je n'avais pas le temps de rénover une maison. Je me suis dit : tiens, c'est peut-être la solution », a-t-il relaté.
La deuxième hypothèque, un piège dont personne n'a parlé
Ce qui distingue ce dossier, c'est le rôle troubles d'un notaire dans la mécanique. Selon le reportage de La Presse.ca, certaines victimes se sont vu accorder une hypothèque de deuxième rang chez le notaire Shawn Kupfert, sans qu'on leur explique les dangers d'une telle inscription.
Le notaire aurait même rassuré une victime en affirmant que son paiement était « protégé ». C'était faux. Avant chaque passage chez le notaire, Niphakis contractait une hypothèque de premier rang auprès d'un prêteur privé. Quand il ne payait ni ses taxes ni ses versements, c'est le prêteur privé qui reprenait la maison, laissant les propriétaires sans le sou.
Me Kupfert n'a pas été accusé au criminel. Il a conclu un règlement avec le Fonds d'assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec, sans reconnaissance de culpabilité. Une bien maigre consolation pour des victimes qui croyaient, à juste titre, que le passage chez le notaire était une garantie.
« Ça démontre encore plus, selon nos prétentions, que M. Niphakis n'avait jamais l'intention de remplir ses engagements », a commenté le procureur de la Couronne, Me Rami El-Maoula, en mêlée de presse.
La juge Riendeau tranche : des victimes crédibles, un fraudeur lucide
La juge Julie Riendeau a retenu les témoignages « fiables et crédibles » des huit victimes. Son raisonnement fait foi : la répétition du stratagème démontre qu'il ne s'agit pas d'un projet d'affaires mal fini ni d'un cas de négligence. « Il ne pouvait pas ne pas savoir que les victimes allaient subir des pertes », a-t-elle conclu.
C'est exactement ce que révélait déjà le jugement civil rendu en Cour supérieure, et ce que confirment les recoupements de Noovo Info : Niphakis n'a effectué aucun versement hypothécaire, n'a payé ni les taxes municipales ni les assurances des propriétés. Au total, les victimes ont perdu plus de 1,1 million de dollars, un chiffre également rapporté par la Montreal Gazette.
Des citoyens qui se sont battus, et qui ne récupéreront rien
Derrière les chiffres, il y a des vies brisées. Carol Ringrose a perdu près de 100 000 $. « Quand j'ai réalisé que je n'allais pas être payée, j'ai commencé à me battre. J'ai compris que je pouvais être forte », a-t-elle témoigné.
Eugène St-Germain, lui, se considérait pourtant comme une personne intelligente. « On passait chez le notaire. Je me disais qu'il n'y avait pas de problème », explique-t-il. C'est précisément là que le bât blesse. Quand les institutions censées nous protéger, comme la profession notariale, ferment les yeux ou négligent leurs devoirs d'information, c'est toute la confiance qui fonde notre modèle social qui s'effrite.
Certaines victimes, dont M. St-Germain, ont eu gain de cause devant les tribunaux civils. N'empêche : ni lui ni Mme Ringrose n'ont d'espoir de récupérer leur argent. Une victoire morale, amère, qui pose une question que le Québec devra affronter sérieusement : comment mieux protéger les citoyens, notamment nos aînés, contre ces marchands de rêve qui prospèrent dans les zones grises du marché immobilier?
Une justice lente, mais une justice qui tranche
Dix ans pour en arriver à un verdict criminel, voilà qui dit long sur l'énergie qu'il faut pour qu'une cause portée par des citoyens ordinaires franchisse toutes les marches du système judiciaire. Il faut saluer la ténacité de ces huit personnes, qui ont accepté de témoigner publiquement, de revivre leur humiliation, pour que le schème de répétition finisse par peser dans la balance.
Ironie du sort : le mois dernier, Constantin Niphakis et Mark Blumenthal ont été acquittés de fraude dans un autre dossier. Le système fonctionne par à-coups, et les Niphakis de ce monde le savent.
La sentence sera prononcée l'an prochain. En attendant, les victimes retournent chez elles avec une certitude en poche : le tribunal leur a donné raison. Ce n'est pas leur argent, mais c'est déjà quelque chose.
Questions fréquentes
Qui est Constantin Niphakis et de quoi est-il coupable?
Constantin Niphakis, un Lavallois de 46 ans, a été reconnu coupable lundi au palais de justice de Montréal de huit chefs de fraude immobilière totalisant plus de 1 million de dollars volés à huit propriétaires du Grand Montréal.
Comment fonctionnait la fraude « J'achète des maisons CA$H »?
Niphakis achetait les maisons en versant la moitié du prix à la signature et promettait le solde un an plus tard. Il contractait d'abord une hypothèque de premier rang auprès d'un prêteur privé, puis disparaissait sans payer ni les taxes ni les versements, laissant le prêteur saisir la maison.
Quelle peine Constantin Niphakis risque-t-il?
L'audience de détermination de la peine aura lieu l'an prochain. Pour une fraude de plus d'un million de dollars, la peine minimale est de deux ans de pénitencier.
Les victimes récupéreront-elles leur argent?
Non. Malgré des victoires civiles pour certaines victimes, ni Eugène St-Germain ni Carol Ringrose n'ont espoir de récupérer les sommes perdues.